서울 서초구 양재동에 위치한 현대차그룹 본사 전경. 연합뉴스

최대 실적을 갈아치우고 있는 현대차그룹이 2조 원 규모로 부동산 유동화에 착수한 배경에는 ‘투자 재원 마련’이라는 고민이 깔려 있다. 글로벌 자동차 산업이 전기차·자율주행을 중심으로 재편되는 가운데 미국 정부의 보조금 정책과 공급망 규제가 투자 지형을 빠르게 바꾸고 있어 내부 유동성 확보가 시급해졌다. 상법 개정 등 달라지는 환경도 현대차의 재무 전략을 바꿨다. 현대차는 최근 10년 이래 차입금을 최대로 줄이는 동시에 배당을 1조 5000억 원가량 늘린 영향으로 최대 매출에도 오히려 잉여현금은 줄었다. 업계 관계자는 “수도권을 중심으로 비핵심 부동산을 대규모로 현금화하려는 방향”이라고 설명했다.

6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대차그룹의 이번 유동화 작업에서는 단순한 자산 매각 대신 부동산투자회사(REITs·리츠)나 부동산 펀드 형태의 구조화에 무게가 실린 것으로 파악됐다. 자산을 시장에 일괄 처분하기보다는 소유권을 유지하면서 금융 구조를 정교화해 외부 자금을 끌어들이는 방식이다. 현대차가 부동산을 코람코나 신한을 통해 리츠에 넘기고 리츠는 이를 기초 자산으로 삼아 투자자들에게 지분을 판매, 현대차는 일정 금액을 회수하면서 자산의 소유권을 유지하는 방안이 고려된다.

이런 방식은 ‘매각 후 재임차(세일즈앤드리스백)’와도 유사하지만 단순 임대계약 구조보다는 투자자 모집, 수익 배분, 지분 운용 등에서 더 유연한 설계를 허용한다는 점에서 차이가 있다. 현대차가 리츠에 자산을 넘기면서도 일정 지분을 보유하거나 임차 기간·조건을 유연하게 조정할 수 있기 때문이다. 매각 후 재임차시에는 통상 펀드 만기가 7년 내외여서 계속 사용하기 어려운 측면이 있고 임차료 비용이 고스란히 부채에 잡힌다.

노량진에 있는 서울 남부 하이테크센터의 경우 면적이 2만 322㎡에 달하고 교통 여건이 좋아 다양한 형태의 개발이 가능하다고 평가된다. 입지 등에 장점이 있어 다수의 기관투자가들로부터 유리한 조건으로 자금을 만들 수 있는 셈이다. 부동산 업계 관계자는 “현대차가 사용 중인 자산들 가운데서도 현금화 여력이 높고 리스크는 낮은 곳부터 유동화를 시작한 것이라는 평가가 나온다”고 설명했다.

현대차그룹의 이번 부동산 유동화 추진은 ‘성장을 위한 투자에 사활을 걸어야 한다’는 전략 변화로 분석된다. 현대차그룹은 올해 초 발표한 사업 계획에서 자동차 부문에만 연 16조 9000억 원 규모의 투자를 집행하겠다고 밝혔다. 여기에 미국 조지아주 전기차 전용 공장과 배터리 합작법인, 자율주행·로보틱스 연구개발(R&D), 계열사 현대제철의 루이지애나 제철소 건설까지 감안하면 중장기 투자 규모는 30조 원을 훌쩍 넘는다. 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC) 건설에도 조 단위의 비용이 들어갈 것으로 예상된다. 이 같은 대규모 사업 재편 비용을 감당하려면 단순 영업이익만으로는 역부족이라는 게 현대차 안팎의 시각이다.

현대차의 영업이익은 2020년 6조 6789억 원에서 지난해 14조 2395억 원으로 늘었다. 실적은 성장했지만 실제 돈이 들어왔는지 나타내는 영업현금흐름은 지난해 -5조 6616억 원, 2023년에도 -2조 5187억 원으로 나타났다. 영업 활동 관련 자산의 부채가 늘어난 탓으로 외상 성격의 매출이 늘었다는 뜻이다. 특히 시설 투자 등 자본적 지출(CapEx)과 배당 지급액을 뺀 잉여현금흐름은 전년 대비 2조 4329억 원 줄어든 1조 5707억 원으로 나타났다. 실제 현대차는 지난해 배당금으로만 3조 9132억 원을 지급했다. 2023년에는 2조 4990억 원이었고 2022년에 비하면 2배 이상 증가했다.

이번 유동화가 성공적으로 이뤄질 경우 다른 부동산 자산으로 확대될 가능성이 있다. 현대차는 해비치호텔앤드리조트 지분 41.9%를 보유, 골프장과 호텔·콘도 등을 운영 중이다. 그 밖에 미국 캘리포니아주와 중국 베이징에 각각 현대 리오 비스타와 현대 밀레니엄 베이징 등 부동산 관련 자회사 법인을 보유하고 있다.

그동안 현대차는 서울 핵심 지역 부동산과 같은 안전자산을 적극 확보하는 등 비교적 보수적인 전략을 고수했다. 2014년 삼성동 한국전력 부지를 약 10조 5000억 원에 사들인 사례가 대표적이다. 당시 현대차는 감정가의 3배가 넘는 가격을 제시, ‘고가 매입’ 논란을 감수하면서 공격적으로 부동산을 매입했다. 지난해에는 SK그룹·한화그룹 같이 리츠를 설립하는 방안을 내부적으로 검토하기도 했다. 한화그룹의 경우 한화생명이 보유하던 장교동 한화빌딩을 한화리츠가 8000억 원에 인수한 바 있다. 한화리츠는 약 4500억 원 규모인 한화손해보험 여의도 사옥도 갖고 있다.

유동화가 완료되면 재무 구조에도 체질 개선 효과가 기대된다. 현대차그룹의 자산 구성은 비유동자산이 약 227조 9000억 원으로 유동자산(약 115조 7000억 원)에 비해 2배 가까이 많다. 전체 자산의 3분의 2가 부동산·설비 등 고정자산에 묶여 있고 현금 등 1년 이내 활용 가능한 유동자산 비중은 3분의 1에 불과하다. 비핵심 자산 유동화로 구조가 개선되면 향후 전기차·배터리 등 핵심 사업에 즉시 투자할 유연성을 확보할 것으로 전망된다. IB업계 관계자는 “현대차의 이번 유동화는 단순히 ‘돈이 필요해서 판다’는 수준이 아니라 경쟁이 본격화되는 미래차 시장에 투자 타이밍을 맞추기 위한 전략으로 볼 수 있다”고 분석했다.