이지스자산운용 ‘오피스 수요·공급 및 자산 사이클의 변화’ 보고서. 사진=이지스 제공.

인공지능(AI) 기술이 진화하면서 인재 유치를 위한 고사양 오피스를 위주로 산업용 부동산 시장이 개편될 것이라는 전망이 나왔다. 앞으로는 아파트와 같은 주거용 부동산 뿐만 아니라 오피스 시장에도 ‘양극화’가 심화될 가능성이 있다.

이지스자산운용 전략리서치실은 ‘오피스 수요·공급 및 자산 사이클의 변화’ 보고서를 30일 발간하고 이 같이 밝혔다.

보고서에 따르면 최근 반도체와 바이오, 미래 모빌리티 등 신성장 산업이 부상하면서 연구와 개발, 기술 등 고급 인재를 확보하기 위한 프리미엄 오피스 수요가 증가하고 있다.

특히 새롭게 창출되는 AI 관련 일자리를 위한 고사양 오피스 수요가 확대될 것으로 예상된다는 게 이지스의 분석이다.

보고서는 이에 오피스 수요-공급 측면에서 일시적인 공급 과잉을 우려하기보다 장기적으로 선택받는 오피스의 조건을 고민해야 할 시점이라고 주장했다.

서울 오피스 시장은 2029년 전후 공급이 정점에 이를 것으로 전망된다. 2025~2031년까지 공급 예정 물량은 약 214만 평에 달한다.

다만 연 평균 공급규모는 약 31만 평으로, 지난 15년간 연 평균 공급규모인 약 33만 평 대비 오히려 적다. 여기에 주요 프로젝트의 인허가 지연 및 자금 조달 난항으로 실제 준공은 계획 대비 2~3년 지연될 가능성이 크다는 분석이다.

공급의 질적 변화도 주목할 대목이다. 신규 프라임 오피스 대부분이 스마트 빌딩 시스템, 프리미엄 어메니티 ESG 인증 등을 갖춘 최고급 사양으로 계획되고 있다.

이지스 측은 "기존 중소형·저사양 오피스가 주를 이루던 과거 시장 구조와의 근본적인 단절을 의미한다"며 "향후 오피스 시장이 극명한 양극화가 가속화될 것"이라고 했다.

실제 연면적 1만 평 이상 신규 공급 비중이 높은 서울 광화문, 종로, 을지로 등 중심권역(CBD)은 초대형 오피스(2만 평~5만 평)의 평당 명목임차비용(NOC)이 소형 오피스(1000 평~3000 평) NOC 대비 2010년 1.9배 수준에서 지난해 2.5배까지 확대됐다. 초대형 공급면적이 많았던 여의도권역(YBD)도 같은 기간 2.2배에서 2.8배까지 차이를 벌렸다.

최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 “서울 오피스는 단순한 부동산 공급-수요 논리를 넘어, 산업 구조 변화와 기업 혁신의 동반자로 진화하고 있다”며 “변화하는 산업 지형과 기업의 진화하는 수요를 정확히 파악하고 공급 상황과 질적 차별화를 활용해 정교한 투자 전략을 짜야 자산의 장기 경쟁력을 키울 수 있을 것”이라고 말했다.